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中产阶级拥有房屋 成财富积累的关键

2017-10-03 本网综合 加拿大之声

过往,小编一直从身边的朋友中接收一个理论:只有拥有一定数量的房产才有可能创造出独特的人生财富,使自己的身价倍增。


香港而言,月薪2万到5万港币完全可以排到中等收入群体了,但是,这并不是等同于你就成了中产阶级,还要看你住的房子的房价,你的消费方式,是否住在体面的楼盘,是否有定期的渡假等等。


香港“中中”的住户正常来说会有一个自置物业,但平均收入一般来说不算多,以及没有多余的金钱购买逾300万元的私人单位,一般是指居屋和早前的租者置其屋的住户;至于“中上”,这些住户或者家庭都必定有自置物业的能力,而且还可以有买汽车,甚至买店铺和另购私人物业的能力,这些中产阶级人士,一般可以在单位较大的私人住宅中看得到。


而在当下中国,因为这几年通胀的厉害,有句话说,没有一个亿的资产谈什么中产阶级。

积累财富的关键

加拿大最新一期的"联邦消费者财务调查"显示,很多因素与财富有关,通常年龄较大、白人、且教育程度高者,净值较高。但是有个因素比年龄、教育程度、或种族更能准确预测财富那就是拥有房屋

在2016年,拥有房子的家庭,其平均净财富为23万1400元。相比之下,租客的净财富仅为5200元。这几乎是45倍的差距,而且鸿沟愈来愈大。

从2013年到2016年,屋主的平均净财富提升15%,租客的平均净财富却减少5%。若是按通货膨胀调整后,租客的平均净财富降至1989年以来最低。

拥屋为美国中产阶级财富的引擎,并非秘密。拥屋有如储蓄计划,每月迫你交钱,但是付完利息后,你还房贷的钱成为净值

相反的,当你租房,所有钱都交给房东,你也无法获得房贷利息扣税的慷慨优惠,但是美国屋主每年因此省下的金额高达710亿元。

这并不是说拥屋是致富的神奇魔杖。首先,想置产,你的财务必需处于相当不错的状况,你必需存够钱付头款,且有能力支付每月房贷。若没有这些条件而买房,后果惨不忍赌,就像2007年的法拍危机。

所以,财富和拥屋之间的关系是个循环,你必需有钱才能购屋,但是你需拥有房屋才能累积财富。



然而随着房价飙升,中产阶级的收入却不增,想进入这个财富循环日益困难。人口普查局的数据显示,在1965年,中位家庭收入为6882元,新屋的中位价格则为2万元,低于三年的薪水。但在去年,中位家庭收入为5万9039元,新屋的中位价格却跃升至30万7800元,是普通年薪的五倍多。

首付款不够如何是好?

最近几年,加拿大的房贷政策越来越严,很多已经来加拿大好多年,收入不高,还没买房的人士越来越难贷到款。很多有了自住房,再想投资房产的人士更是遇到贷款的瓶颈,以致看到合适的投资房没法下手,错失良机。


其实,加拿大除了5大银行以外,还有几十家可以做房贷的金融机构,条件不好的借房贷人士没有必要一棵树吊死,这家银行不给你贷款,你可以找别家去借,只要找到一家就行。加拿大的房贷市场,竞争一直很激烈,各家贷款机构可谓八仙过海,各显神通。

对房地产投资稍微有一点了解的都明白,房地产投资必须靠贷款的杠杆才能挣到大钱,往往贷款比例越大,投资回报率越高,当然贷款比例的范围要在可控风险的范围之内


夫妻俩买房的产权

从房产投资的角度来说,夫妻两人婚后买的自住房(法律上来说,一般情况就是婚房),产权上放2个人的名字是最傻的,因为效果基本是一样的,只要证明是婚房,即使一方名字不在产权上,将来真有分家那一天的话,这个自住房仍然是一人分一半,不跟产权上的名字直接挂钩。而产权上放2个人的名字去借房贷,就大大束缚了双方的借贷能力。


对于夫妻俩的名字都在自住房的产权上,房贷还剩一些的情况下,若想再多贷款买房,最容易的办法就是从产权中拿下一个人的名字,当然房贷上面的名字也要相应拿下来,对于自住房买了几年,房产净值已经增加了一些的情况,这么做都不是太难。

然后用拿下来的这个名字去买投资房,例如10%首付买房,拿到贷款就会容易很多。从税务角度,也应该这么操作:

自住房尽量多付些首付,少贷些款,因为反正贷款利息也不能抵税,

投资房应该尽可能多贷款,一方面扩大投资回报率,另一方面可以合法的避税少交税。

因为每家情况不一样,自住房只放夫妻俩一个人名字需要具体情况具体分析。有些房贷产品也适用于Refinance (重新贷款),对于一些着急需要现钱的人这是一个很好高效的解决办法。



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